Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin tespiti, kira ilişkisi sürerken uygulanacak bedelin taraflar arasında kararlaştırılamaması halinde gündeme gelir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344 ve 345 temel düzenlemelerdir. Dava, kiracının tahliyesi talebiyle aynı şey değildir; bedelin belirlenmesi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Sözleşmenin başlangıç tarihi, yenilenen dönemler ve artış maddesi ilk incelemenin konusudur. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen ilişkilerde emsal bedellerin değerlendirilmesiyle, ilk dönemlerdeki artış sınırına ilişkin inceleme farklıdır. “Kira düşük kaldı” ifadesi hangi hukuki talebin kurulacağını tek başına açıklamaz.

TBK m.344 kapsamında beş yıldan sonra yeni kira yılı için bedel belirlenirken tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir. Sonuç hakkaniyete uygun olmalıdır. Bölgedeki en yüksek ilan bedelinin mevcut kiracıya aynen uygulanacağı varsayılamaz.

Emsal taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, katı, kullanım biçimi ve kira başlangıcı önemlidir. İlan, gerçekleşmiş bir sözleşmeyle aynı ispat gücüne sahip olmayabilir. Bilirkişinin karşılaştırmasının hangi özelliklere dayandığı incelenmeli; mevcut kiracılık ilişkisi ile yeni bir kiralama arasındaki fark açıklanmalıdır.

Dava her zaman açılabilir; fakat belirlenen bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı TBK m.345 koşullarına bağlıdır. Yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılıp izleyen yeni dönem sonuna kadar dava açılması, bedelin yeni dönem başından uygulanmasını sağlayabilir.

Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davanın etkisi ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle yalnızca “otuz gün geçti” denilerek kesin sonuç çıkarılmamalıdır. Sözleşmedeki artış maddesi, bildirimin içeriği ve karşı tarafa ulaştığı tarih birlikte okunmalıdır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kanundaki istisnalar dışında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Kira tespiti talebinde de arabuluculuk aşaması planlanmalıdır. Görüşmelerin sürmesi, dava ve dönem hesabının kontrolünü gereksiz kılmaz; sürelere etkisi ilgili kurala göre ayrıca hesaplanır.

Anlaşma olmazsa son tutanakla birlikte dava hazırlığı tamamlanır. Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, artış bildirimleri ve emsal bilgileri dosyaya sunulur. Taşınmazın durumu bakımından keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabilir. İstenen bedelin hangi dönem için ve hangi gerekçeyle talep edildiği net olmalıdır.

Kira tespiti, sözleşmenin olağan yenileme düzenindeki bedeli belirler. Uyarlama ise TBK m.138 gibi hükümlerde aranan olağanüstü koşullar altında sözleşme dengesinin yeniden değerlendirilmesiyle ilgilidir. Piyasa fiyatlarının yükselmesi her durumda uyarlama koşullarının oluştuğu anlamına gelmez.

Tahliye için de ayrı bir hukuki sebep ve usul gerekir. Bedel konusunda anlaşmazlık yaşanması kiralananın zorla boşaltılmasını, kilidinin değiştirilmesini veya hizmetlerinin kesilmesini haklı kılmaz. Tarafların ödeme ve bildirimlerini belgelendirerek yürütmesi sonraki uyuşmazlığın sınırlarını belirlemeye yardımcı olur.